住宅ローンは、年収だけで決めない。

住宅ローンは、世帯年収に一定の倍率を掛けるだけでは、家族に合う借入額を決められません。同じ年収でも、生活費や他の借入れ、教育費、収入が変わる予定などで返済の余裕は異なります。

年収倍率は借入額を年収で割った指標ですが、それだけで返済の安全性を判断することはできません。金利、借入期間、返済方法が変われば、同じ借入額でも月々の返済額は変わります。

まずは手取り収入と毎月の支出を整理し、税金・保険・光熱費・修繕など、住宅ローン以外の住宅費も含めて計画します。貯蓄を残し、将来の教育・車・老後などの支出や、収入が減る場合も確認しましょう。

返済負担率は、年収に対する年間返済額の割合です。住宅ローン以外の借入れを含める範囲や、審査で使う年収・金利の扱いは商品や金融機関に確認する必要があります。

例えばフラット35の公式利用条件（2026年4月1日現在）では、総返済負担率の基準は年収400万円未満で30％以下、400万円以上で35％以下とされています。自動車・教育・カードローンなども含む基準です。これは利用条件の一つであり、この割合まで借りることが全家庭に適しているという意味ではありません。

夫婦などの収入を合わせて考える場合も、世帯年収のすべてが審査に使えるとは限りません。収入合算やペアローンの条件、育休・働き方の変化、どちらかの収入が減った場合の負担を確認します。

融資率は、対象となる住宅の購入・建設費に対する借入額の割合です。例えば対象費用4,000万円に対して3,500万円を借りる場合は87.5％です。実際の対象費用の範囲は商品条件で確認してください。

フラット35では、融資率が9割以下か9割超かなどで金利条件が異なります。借入額の上限は公式利用条件（2026年4月1日現在）で1億2,000万円ですが、対象費用以内で、収入や年齢、住宅などの要件も満たす必要があります。商品上の上限まで誰でも借りられるわけではありません。

月々の返済額だけでなく、融資手数料や団体信用生命保険、その他の諸費用、融資の実行時期まで比較しましょう。最新の条件と個別の借入可否は金融機関に確認します。

借入希望額・金利・期間・返済方法をそろえて試算し、他の借入れや住宅費を足した家計全体で確認します。変動金利を検討する場合は、金利が上がった場合の負担も比べましょう。試算結果は融資の承認や将来の条件を保証するものではありません。